Lavori Straordinari in Condominio:
Chi paga le spese?
Quando si vende un appartamento, una delle questioni più frequenti riguarda chi deve farsi carico delle spese per lavori straordinari approvati dal condominio. Questo tema può sembrare complesso, ma recenti sentenze giuridiche hanno fatto chiarezza: se gli interventi sono stati approvati prima del rogito notarile, il pagamento spetta al venditore, ossia colui che era proprietario al momento della delibera dell’assemblea condominiale.
Lavori Straordinari: Quando il Venditore Deve Pagare
Nel caso in cui l’assemblea condominiale approvi dei lavori di manutenzione straordinaria prima che la casa venga venduta, le spese sono a carico del venditore. È essenziale che la delibera sia approvata seguendo le normative vigenti e che sia stato istituito il fondo speciale per i lavori straordinari, come richiesto dall’articolo 1135 del Codice Civile. In mancanza di questo fondo, la delibera può essere annullata.
Secondo una recente sentenza del Tribunale di Napoli (n. 10025 del 2 novembre 2023), i nuovi proprietari non devono pagare le spese per lavori straordinari approvati prima del rogito. La sentenza stabilisce che, essendo la delibera vincolante per i proprietari al momento dell’approvazione, l’ex proprietario è responsabile del pagamento, anche se i lavori vengono eseguiti dopo la vendita.
Accordi tra le Parti: Chiarezza e Trasparenza nel Contratto di Vendita
Anche se la legge è chiara su chi debba pagare, è sempre utile che venditore e acquirente raggiungano accordi scritti per evitare conflitti futuri. È possibile includere nel contratto di vendita una clausola che specifichi chi pagherà i costi dei lavori deliberati, garantendo così trasparenza. Un esempio potrebbe essere: “Le spese condominiali approvate prima della data del rogito saranno a carico del venditore.”
La stipula di un accordo scritto è utile per evitare incomprensioni tra le parti, e consente a entrambe di sapere con certezza cosa aspettarsi dal punto di vista economico.
E se il Venditore Non Paga?
Nel caso in cui il venditore non paghi le spese dovute, il condominio ha il diritto di agire legalmente. L’amministratore condominiale può inviare una richiesta di pagamento tramite raccomandata o PEC al vecchio proprietario. Se quest’ultimo rifiuta di pagare, si può ricorrere al tribunale per ottenere un’ingiunzione di pagamento. Se anche l’ingiunzione non sortisce effetto, si può procedere con il pignoramento di beni, ma l’appartamento venduto e ora in possesso del nuovo proprietario non potrà essere coinvolto.
Manutenzione Ordinaria: Quando l'Acquirente Deve Pagare
A differenza dei lavori straordinari, le spese per la manutenzione ordinaria spettano a chi trae godimento dai servizi, ossia all’acquirente, se i lavori vengono eseguiti dopo la compravendita. La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 10235 del 2013, ha chiarito che, anche se le spese sono state deliberate prima del rogito, esse saranno a carico dell’acquirente se i lavori ordinari vengono effettuati successivamente.
Cosa Fare se un Proprietario Non Può Pagare le Spese Straordinarie
Se un proprietario si trova in difficoltà economica e non è in grado di pagare le spese straordinarie approvate, è possibile richiedere la rateizzazione del debito. La richiesta va presentata in forma scritta all’amministratore, che porterà la questione in assemblea per una decisione. In molti casi, il condominio può essere disposto a concedere questa agevolazione, per garantire il recupero del credito senza ritardi eccessivi.
La Chiarezza è la Chiave
Quando si vende o si acquista una casa in condominio, è fondamentale essere consapevoli di chi debba pagare le spese per lavori straordinari e ordinari. La legge e le sentenze recenti offrono una guida chiara, ma è altrettanto importante che venditore e acquirente comunichino apertamente e raggiungano accordi scritti per evitare disaccordi. La trasparenza durante le trattative, unitamente a una solida conoscenza delle normative, può fare la differenza nel garantire una transazione immobiliare serena e senza sorprese.
Fonti:
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